Kaufprocess

Der Prozess des Immobilienkaufs in der Algarve ist ziemlich einfach, vorausgesetzt, dass:

• Klar ist, wer die Eigentümer sind,
• Man alle die erforderlichen Genehmigungen hat.
• Man die Gesetze eingehalten hat.

Das Kaufverfahren besteht aus zwei deutlichen Phasen (wenn nicht von einem Offshore-Eigentum die Rede ist):

1. Die “vorläufige” Urkunde (Contracto Promessa de Compra e Venda)
2. Die definitive Urkunde (Escritura) 

Die “vorläufige” Urkunde.

Dies ist ein gesetzlich verbindlicher Vertrag zwischen zwei Parteien, wobei man davon ausgeht, dass der Notar alle Unterschriften verifiziert hat. Beim Unterzeichnen dieser Urkunde leistet der Käufer eine Anzahlung von 10% - 25% der vereinbarten Kaufsumme. Diese Anzahlung ist definitiv wird nicht zurückgezahlt, es sei denn, dass in der Urkunde anders vereinbart wurde. Wenn der Käufer den Vertrag bricht, verliert er diese Anzahlung. Wenn der Verkäufer dies tut, hat er die gesetzliche Pflicht, die Anzahlung zurückzuzahlen und eine Vergütung zu leisten. Normalerweise handelt sich dann um einen Betrag, der mit der Anzahlung übereinstimmt.
 

Es ist gebräuchlich, dass Parteien eine Abschrift von dem Vertrag verlangen, in ihrer Muttersprache aufgestellt.
 

In dem Vertrag werden bestimmte Sachen festgelegt, wie zum Beispiel:

• die richtige Identität des Käufers und des Verkäufers
• eine detaillierte Beschreibung des Immobilienobjektes
• Eine Bestätigung unbeschwerten Eigentums
• Preis, Anzahlung, Bedingungen, Teilzahlung (wo zutreffend)
• Datum der Lieferung / definitive Eigentumsübertragung

Ehe dieser Vertrag unterschrieben wird, hat der Verkäufer alle bezüglichen Schriftstücke und Genehmigungen vorzulegen. Dies zum Zweck einer erschöpfenden Ermittlung in Bezug auf Grunddienstbarkeiten, hypothekarischen Eintragungen, fällige Grundsteuer u.Ä.
 

Die Wohnberechtigung bestätigt, dass das Objekt zur Bewohnung genehmigt worden ist.

Die definitive Urkunde

Dies ist das offizielle Dokument für die Übertragung des Immobilienobjektes und ist in Anwesenheit des Notars zu unterzeichnen. Er verlangt zugleich die Vorlegung des Nachweises, dass die Grunderwerbssteuer (IMT) am Rathaus (Finanças) bezahlt worden ist. Wenn die Wohnung Teil eines gemeinschaftlichen Eigentums ist, wie zum Beispiel bei einem Appartementhaus, dann ist auch der Vertrag der Eigentümer Teil der Urkunde. Ausgenommen dass der Käufer portugiesisch spricht, wird er auf eine mündliche Übersetzung in die Sprache des Käufers drängen.

Wenn die Urkunde unterschrieben worden ist, hat der Käufer den restlichen Teil der Kaufsumme zu zahlen. Danach wird das Eigentum im Kataster (Condervatorio Predial) überschrieben. Der Notar macht dies nicht. Wir raten Ihnen, dass Ihr Anwalt dies selbst macht.

Kosten.

Nachstehende Kosten gehen mit dem Kauf eines Immobilienobjektes in der Algarve einher:

Grunderwerbssteuer (IMT– Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosa de Imòveis).
Diese Steuer hebt man aufgrund einer gleitenden Skala von 2% -8% der vereinbarten Kaufsumme.
Es gibt eine Schwelle in Höhe von 92,407 Euro, die ersten 92,407 Euro sind also von Grunderwerbsteuer freigesetzt worden.

(Bei Dauerbewohnung). Beträge und Prozentsätze 2011

Kosten Notar.

Die Kosten des Notars werden von der vereinbarten Kaufsumme berechnet und betragen 1.5% bis 2% davon. 

Kosten Anwalt.

Wir raten Ihnen dringlichst, einen eigenen und zuverlässigen Anwalt zu nehmen. Ihr üblicher Tarif beträgt 1% - 2% der Kaufsumme.

Es gibt jedoch auch Anwälte, die einen Festbetrag berechnen. Die MwSt. ist in Portugal 20%.

Grundsteuer (IMI –Imposto Municipal Sobre Imòveis).

Dies ist eine jährlich zurückkehrende Steuer, die über den Grundsteuerwert gehoben wird und die 0.8% bis zu 1.3% beträgt. Eigentümer eines Immobilienobjektes, die zum ersten Mal gekauft haben und in Portugal ihren Wohnsitz haben und auch Rentner können für eine Periode von 3 bis 6 Jahre von dieser Steuer freigesetzt werden. Die Regelung ist jedoch abhängig vom Umfang und Ort ihrer Wohnung.

Servicegebühren

Diese Gebühren werden bei gemeinschaftlichen Eigentümern wie Appartements jeden Monat oder jedes Quartal erhoben. Die Höhe hängt von vielen Faktoren, wie Alter und Zustand usw. Ab.
 

Wenn ein Unternehmer Eigentümer des Immobilienobjektes ist, (oft off-shore) gelten andere Bedingungen.

Off-shore/on-shore

Diese Begriffe werden verwendet, wenn das bezügliche Immobilienobjekt nicht zum Privatbesitz eines Eigentümers gehört, sondern Besitz eines Unternehmens darstellt, zum Beispiel einer GmbH oder AG oder irgendeiner anderen betrieblichen Struktur. Diese Gesellschaften / Unternehmen haben sich oft in fiskalisch attraktiven Regionen angesiedelt. Das Objekt kann auch den Besitz einer portugiesischen Rechtsperson sein.

Der betriebsmäßige Besitz eines Immobilienobjektes in der Algarve hat eine Anzahl von Vorteilen:

• Die Übertragung des Eigentums erfolgt schlichtweg durch die Übertragung von Anteilen der Rechtsperson und die Urkunde kann wenn nötig in Ihrer Muttersprache aufgestellt werden.

• Sowohl die Grunderwerbssteuer (IMT, die sich bis zu 8% summieren kann) wie die Kosten des Notars und die Kosten für die Registrierung im Kataster werden vermieden.

• Die Hypothekenvergabe erfolgt auf der Grundlage der Kreditwürdigkeit der Gesellschaft.

• Beim Ausscheiden des Aktionärs (Aktionäre) erfolgt Vererbung nach dem Recht des Landes, in dem er wohnt, sodass es keine Einmischung des portugiesischen Rechtes gibt.

• Steuer infolge Wertvermehrung des Immobilienobjektes erfolgt nicht aufgrund der portugiesischen Steuertarife und Bedingungen, sondern aufgrund von den Bestimmungen in dem Lande, wo das Unternehmen angesiedelt ist.

• Der Eigentümer der Aktien genießt vollkommene Anonymität.

Es ist klar, dass die sogenannte Off-Shore-Konstruktion den portugiesischen Behörden eine Anzahl von Steuerabgaben entnimmt. Deswegen hat man eine Anzahl von Maßnahmen getroffen. Auf Malta und Delaware ansässigen Betrieben werden als “white-listed” betrachtet. Andere Länder dagegen, wie in der Vergangenheit Gibraltar, die Kaimanninseln, die Bahamainseln und andere stehen auf der schwarzen Liste und werden fiskalisch nach einem Sondertarif belastet.
 

Wir raten Ihnen dringlichst, mit Ihrem Steuerberater Rücksprache zu halten, ehe Sie zum Kauf eines Off- oder On-shore Objektes übergehen. Auch raten wir Ihnen, die Ausgaben für Ihren portugiesischen Anwalt nicht einzuschränken. Wir helfen Ihnen gern bei der Wahl eines guten Anwalts.